Im TOP-Tarif der Domcura Gebäudeversicherung für Mehrfamilienhäuser ist der ortsübliche Neubauwert der Gebäude abgesichert – inklusive Architektengebühren sowie Konstruktions- und Planungskosten. Der Beitrag erklärt zudem Zeitwert, gemeinen Wert, die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche und der durchschnittlichen Einheitengröße.

a) Neubauwert

Versichert ist der ortsübliche Neubauwert der im Versicherungsschein bezeichneten Gebäude zum Zeitpunkt des Versicherungsfalls. Hierzu gehören auch Architektengebühren sowie sonstige Konstruktions- und Planungskosten.

Für mitversicherte Gebäude- und Grundstücksbestandteile sowie Gebäudezubehör, Technische Gebäudebestandteile und Anlagen der erneuerbaren Energien ist der Neuwert versichert. Neuwert ist der Betrag, der aufzuwenden ist, um Sachen in gleicher Art und Güte in neuwertigem Zustand wiederzubeschaffen oder sie neu herzustellen. Maßgebend ist der niedrigere Betrag.

Der Versicherer passt den Versicherungsschutz an die Baukostenentwicklung an (Nr. 2 b)).

Wenn sich durch bauliche Maßnahmen ein der Beitragsberechnung zugrundeliegender Umstand (Anzahl Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten, Fläche, Gebäudetyp, Bauausführung und/oder sonstige vereinbarte Merkmale) innerhalb der Versicherungsperiode werterhöhend verändert,

• besteht bis zum Schluss der laufenden Versicherungsperiode auch insoweit Versicherungsschutz;
• besteht bis zu einem Versicherungswert von 30.000,- Euro auch nach Ablauf der laufenden Versicherungsperiode Versicherungsschutz (Vorsorgeversicherung für werterhöhende bauliche Maßnahmen).

b) Zeitwert

Versichert ist der Zeitwert, falls vertraglich oder nach den Bestimmungen dieser Versicherungsbedingungen die Versicherung nur zum Zeitwert vereinbart ist. Der Zeitwert ergibt sich aus dem Neubauwert des Gebäudes durch einen Abzug entsprechend seinem insbesondere durch den Abnutzungsgrad und das Alter bestimmten Zustand. Sinngemäß Gleiches gilt für mitversicherte Gebäudebestandteile, Gebäudezubehör und Grundstücksbestandteile.

c) Gemeiner Wert

Bei Gebäuden, die zum Abbruch bestimmt oder sonst dauernd entwertet sind, ist nur noch der erzielbare Verkaufspreis ohne Grundstücksanteile versichert (gemeiner Wert). Eine dauernde Entwertung liegt insbesondere vor, wenn die Gebäude für ihren Zweck nicht mehr zu verwenden sind.

d) Berechnung der Wohn- und Nutzfläche

Für die Berechnung der Wohn- und Nutzfläche gilt folgende Regelung:

• aa) Die Wohn- und Nutzfläche ist den Bauunterlagen, den Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnungen oder den Vermietungsverträgen zu entnehmen.
• bb) Liegen entsprechende Unterlagen gemäß aa) nicht vor, so kann die Ermittlung der Wohn- und Nutzfläche ebenfalls durch Sachverständige, Fachbetriebe, Wohnflächenverordnung (WoFlV) oder Nutzungsfläche nach DIN 277 erfolgen.
• cc) Erfolgt keine Ermittlung gemäß aa) oder bb), ist alternativ die Wohn- und Nutzfläche definiert als die zu Wohn- oder Gewerbezwecken nutzbare Grundfläche aller Räume des versicherten Objektes (Dachschrägen reduzieren diese Fläche nicht). Hierzu zählen auch Hobbyräume (z. B. Partyraum, Fitnessraum, Werkstatt), Wintergärten, Saunen und zu gewerblichen Zwecken genutzte Abstell- und Lagerräume.

Nicht zu dieser Wohn- und Nutzfläche zählen:

• Treppen, Balkone, Loggien, Terrassen, Dachgärten,
• Garagen und Carports,
• Abstellräume,
• Waschküchen, Heizungs-, Wirtschafts- und Trockenräume,
• nicht ausgebaute Dach- und Kellergeschosse.

Eine Mischnutzung der vorgenannten Raumflächen wird vollumfänglich der Wohn- und Nutzfläche zugerechnet.

e) Berechnung der durchschnittlichen Einheitengröße

Die für die Beitragsberechnung erforderliche durchschnittliche Einheitengröße ergibt sich aus der gesamten Wohn- und Nutzfläche gemäß d) geteilt durch die Anzahl der vorhandenen Wohnungen und Unternehmen.

Was bedeutet das konkret?

Im Regelfall wird ein Mehrfamilienhaus zu seinem Neubauwert abgesichert – also zu dem Betrag, der nötig wäre, um es neu zu errichten, samt Architekten- und Planungskosten. Ist nur der Zeitwert vereinbart, wird vom Neubauwert ein Abzug für Alter und Abnutzung vorgenommen. Bei abbruchreifen oder dauerhaft entwerteten Gebäuden zählt nur noch der erzielbare Verkaufspreis. Für die Beitragsberechnung spielt außerdem die Wohn- und Nutzfläche eine Rolle, aus der sich die durchschnittliche Einheitengröße ableitet. Diese Erläuterung ist eine unverbindliche Lesehilfe.

Häufige Fragen